Обмен недвижимости    
                                 

     П о и с к
 

Для поиска введите:
№ объекта, улицу или город
 

     В А К А Н С И И
 

 

     П А Р Т Н Ё Р Ы
 

NERS.RU-национальная единая риэлторская сеть
Список наших партнёров - которые занимаются обменами в других городах и странах.
 

     РЕКЛАМА
 

 

     С Т А Т Ь И
 


  Перспектива 2013 – 2015 годы: что будет со страной?

Ряд конфликтных ситуаций вокруг активов Игоря Коломойского отражают  втягивание Семьи в конфликты с наиболее сильными олигархами Украины. После показательного отъема футбольного клуба «Металлист» у Александра Ярославского процесс раскулачивания украинских олигархов начинает набирать обороты. Бизнес-конфликты, оказавшиеся в эпицентре внимания общественности, указывают на то, что Семья вышла или выходит на тропу войны с Игорем Коломойским.


  БЕЗ посредников
Любая сфера деятельности окутана своими тайнами, обычаями, нюансами. В каждой сфере есть свои участники. Плохие и хорошие. Герои и антигерои. Что уж говорить о недвижимости...
  ЗА ДОЛГИ - могут отобрать квартиру. За сопротивление – АРЕСТ.
8 марта в Украине начнется настоящая война с должниками. Вступает в силу новый закон «Об исполнительном производстве», который...
  Как живётся владельцу жилья в Европе
Часто в блогах и на разных сайтах пишут о том, как плохо работают коммунальные службы, как хреново оборудованы дворы, парковки, детские игровые площадки. А хреново ли?
  ТОП-10 ошибок ПРОДАВЦОВ загородной недвижимости

Ошибка № 1:  Цена на мой объект должна быть выше
Не стоит рассчитывать на неосведомленность покупателей о рынке и на этом основании завышать цену на собственный объект продажи.


 

     обмен ссылками
 

 

 Публикации
 

Обмены жилья: рассуждения о квартирах…

Распечатать Переслать В избранное

Сама суть сделок по обмену жилья предполагает, что обменивается стандартное жилье, типовое. Как правило, собственники хотят получить дополнительную комнату, сменить район, или, наоборот, получить на руки доплату, меняясь на меньшую квартиру.

При обмене типового жилья люди уже примерно знают планировки и площади, им проще выбирать, сразу отсеивая какие-то варианты, а риэлторам проще предлагать типовые варианты. Но самый важный момент обменов – клиент хочет решить именно жилищный вопрос, т.е. обеспечить жильем себя, детей, родственников и т.п. Поэтому при обменах не столь важна рыночная стоимость квартир.

Гораздо сложнее составлять обмены из жилья разных категорий. Так как при обмене жилья мы, по большому счету, не оцениваем стоимость квартиры, то и включать в обменные цепочки элитное жилье либо жилье с дорогим ремонтом сложно, так как условно цена квадратного метра таких квартир значительно выше. И запросы собственников тоже. Причем такие собственники часто еще и инвесторы. Также сложны обмены, когда клиенту нужны квартиры в конкретных номерах домов, строго определенные редкие планировки и т.п.

Вывод 1: обмены – услуга для типового стандартизированного жилья, например «хрущевок», «панелек» и т.п.

По этим причинам обмены - чаще услуга одного населенного пункта. И как максимум его пригородов. Но с другими городами сложно работать еще и из-за территориальной удаленности, незнания рынка недвижимости того региона, сложности формирования базы объектов и особенностей спроса и предложения. Так как даже типы домов (серии) иногда совершенно различны. А база объектов нужна для того, чтобы суметь предоставить клиенту качественный выбор квартир.

Возможны ли междугородние обмены. Если мы говорим об обменах внутри небольшого региона с центральным городом (например, столица республики или области), то большинство граждан хотят перебраться все-таки в более крупный и развитий населенный пункт. А вот из мегаполиса в небольшой город – гораздо реже. Поэтому региональные обмены сложны. Такие квартиры проще продавать покупателям из своего же городка, а затем уже покупать квартиры в столице. Но региональные обмены нами все равно совершаются. В глубинке квартиры гораздо дешевле, иногда в более спокойные места выезжают выходящие на пенсию люди.

Вывод 2: междугородние обмены на практике сложны, поэтому при желании переехать из маленького города в крупный, лучше предпочесть альтернативную сделку.

Если говорить о доле обменных сделок в структуре сделок вообще, то это зависит от стадии развития рынка. Обмены – технология равновесного рынка с не растущей или медленно двигающейся ценой, а также технология «неликвидности». Т.е. отсутствия больших финансовых возможностей у населения. В том числе, например, сложностей получения ипотеки и больших потребительских кредитов. Поэтому люди используют накопленные суммы, которые обычно не превышают 1 млн. руб. у среднестатистической семьи.

Вывод 3: рыночные цены на квартиры при обменах мало информативны, главное – желания и мотивы людей.

Когда ипотеку оформить легко, либо когда идет ощутимый рост цен, обмены сменяются альтернативными сделками. Т.е. когда квартира сначала продается, а потом покупается другая. Сама технология осуществления, работы с клиентами и выбором объектов – иная. По сути, обмены позволяют уйти от ценовых страхов и ожиданий людей. Здесь важны желания решить именно жилищный вопрос, а не попытки заработать еще и на изменении цен. Поэтому основная необходимая мотивация «обменного» клиента – необходимость проживать в квартире с конкретными потребительскими, а не финансовыми характеристиками.

Обмен жилья сейчас– это сложная цепочка обменов, а не просто мена между двумя участниками. Обмен нескольких объектов происходит также в случаях, когда люди соединяют квартиры, разделяют их и т.п. Например, из двух однокомнатных съезжаются в трехкомнатную. Либо две двухкомнатные родители и дети меняют на однокомнатную для пожилых родителей и трехкомнатную для их детей с внуками. Но съезды и разъезды осуществляются сложнее, чем обмены, так как тут приходится работать уже не с 2 собственниками и их объектами, а с тремя-четырьмя, и пытаться состыковать их желания, время, ресурсы и даже характеры.

Вывод 4: съезды и разъезды, когда одна квартира обменивается не на одну, а более ( и наоборот) сложнее, чем обмены, и занимают больше времени и ресурсов.

При обменных операциях мы не оцениваем детально и точно квартиры, а оперируем суммами доплат. Конечно, косвенно суммы доплат косвенно зависят от средней рыночной стоимости. Т.е. для того, чтобы увеличить свое жилье на одну комнату при прочих равных условиях ( тип дома, район, состояние квартиры, этаж), нужно около 20 тыс. долларов  доплаты. И более, если вы еще и претендуете на лучший район и новый дом.
Сами по себе сделки простой мены (прямые обмены) встречаются очень редко. Так как мена происходит только между двумя собственниками «баш на баш». И очень сложно стыкуются варианты, когда люди выбрали квартиры друг друга. Поэтому и возникают цепочки обменов – сложные обмены. А это лучше всего сделает профессиональный риэлтор.

Комиссия нашего агентства, например, составляет  от  500 до 1000 дол. с одного объекта обмена. В базу обменов нашей компании, в которой сейчас более 1000 вариантов, изначально заявка принимается бесплатно. Договор на услуги заключается, когда клиенту начинают показывать варианты квартир, и на его квартиру также ищутся желающие. При первичной консультации риэлтор выясняет, насколько реальны желания клиента.

                                                                                                                          Автор: Андреева Елена
                                                                                                                        http://www.expert-russia.ru/

Дата публикации: Вторник, 16 Февраль 2010
Прочитана: 7817 раз


Другие публикации

          
  • Жизнь в АТЛАНТЕ: как обычная семья из Минска живёт в США.
              
  • КЛАССИФИКАЦИЯ СОСЕДЕЙ
              
  • НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ПРИ ОБМЕНЕ ЖИЛЬЯ
              
  • ПОМОГИТЕ нам, помочь Вам!
              
  • МАХНЁМСЯ не глядя?
              
  • Особенности обменов: почему 3 не равно 1+ 2...
              
  • Хочешь РАЗВАЛИТЬ сделку? пригласи на неё юриста
              
  • Рынок недвижимости ВОЗВРАЩАЕТСЯ к натуральному ОБМЕНУ
              
  • Почему риэлторы ВЫБИРАЮТ себе клиентов? А не наоборот?
              
  • ОТКУДА берутся ЦЕНЫ... на квартиры?
    Вернуться назад
     

  • Комментарии (-7)
    Введите Ваше имя *
    Введите Ваш E-mail *
    Контактный номер телефона *

    обновить картинку

    Aileen | 06.05.2017 19:41
    Felt so hopeless looking for answers to my qunosites...until now.

    юлия | 20.03.2016 14:09
    недавно соседи залили квартиру родителей.теперь придётся обращаться в суд.никогда с этим не сталкивались,поэтому понятия не имеем как это всё делается!обратились в Бюро по оценке ущерба-там всё расчитали.вот это Бюро,может кому-то еще пригодится:
    http://merc-ocenka.ru/vidi-ocenki/95

    Slava | 29.01.2010 20:41
    Неа, мы же не волшебники - мы реалисты... если у вас не достаточно денег, то нам придётся доложить свои. для удовлетворения ваших потребностей
    а оно нам надо??? Сбросьте заявку с сайта, только сделайте пометку что это Вы , хочу сам посмотреть все данные, может чем-то смогу быть Вам полезен...

    неа | 29.01.2010 13:16
    ну вячеслав как бы вам это по деликатнее...
    позвонил по номеру трубу взяла бабенка выслушав мои проблемы и возможности сделала резюме бабла мало я ей даю понять шо меня интересует так сказать "хрущоба замызганая" (ну я так думаю вы понимаете это относительно) ну наверное таких квартир в вашей базе маловато шо она ко мне так сказать безразлично .....

    неа | 29.01.2010 13:16
    ну вячеслав как бы вам это по деликатнее...
    позвонил по номеру трубу взяла бабенка выслушав мои проблемы и возможности сделала резюме бабла мало я ей даю понять шо меня интересует так сказать "хрущоба замызганая" (ну я так думаю вы понимаете это относительно) ну наверное таких квартир в вашей базе маловато шо она ко мне так сказать безразлично .....

    Slava | 28.01.2010 22:47
    А почему вы виртуальные хотелки ищете?
    Ищите реальные объекты!!!
    есть проще вариант, позвоните мне: 331-69-44
    или оставьте свой номер... я перезвоню...
    а то наш диалог. похож на разговор слепого с глухим

    Ваше имя | 28.01.2010 18:54
    открываю инет роюсь там нахожу к примеру в благовесте свой дом и виртуальную "хотелку" виртуальная потому что точЬно знаю на таком этаже непродется квартира (мой этаж) потом как вы посоветовали взять индексы взял стоимость 1кв. м. перемножил получил на 27% меньше
    далее как бабла особо нет ищу самый дешевый район (Дарницкий) нахожу там дешевую " хотелку" приемлимой площади и не на первом этаже беру ее метраж перемножаю на стоимость 1кв. м. получаю цифирь на 8% меньше
    далее отнимаю чисто "хотелки" одна цифирь
    отнимаю расчетные полученые через коэфициент другая цифирь (большая ) чем через хотелки чему верить ???
    мою квартиру продать за суму полученую через расчетный коэфициент раз плюнуть и если добавить до хотелки большей площади ....тогда накой в бюро обмена обращаться??


    Статьи. Аналитика. Законы. Новости. Проекты. Юмор.
     
    В разделе «ПУБЛИКАЦИИ», на сайте bok.kiev.ua, собрано всё самое интересное в сети интернет, что попало в наши сети.
    В разделе "Статьи о недвижимости" - Вы сможете найти тематические статьи, посвященные вопросам регулирования рынка недвижимости, взаимоотношений риэлторов с покупателями и продавцами, арендаторами и арендодателями недвижимости.
    В разделе "Истории из жизни риэлторов" - много интересных, а главное реальных, историй от профессионалов рынка недвижимости.
    Раздел "Законы Украины" - в этом разделе размещается информация по изменениям  в законодательстве  Украины  в сфере недвижимости, принятые или находящиеся на рассмотрении в ВР проекты законов. 
    Прогнозы  специалистов  и реальные цены  на недвижимость, информационно-аналитические статьи - в разделе Аналитика и Цены
    Для тех, кого интересует вопрос кредитования создан раздел  Банки.Ипотека.Кредиты - в котором собрана информация по кредитным ставкам, срокам кредитования и программе накопительного страхования.
    Отдельный раздел "Для души..." - не о недвижимости, это размышления о смысле жизни...
    Новый раздел "Интересные проекты"  посвящён  интересным,  оригинальным  проектам, которые ярко выделяются на фоне типовых объектов недвижимости.
    Жизнь без юмора - это не жизнь! В разделе "Юмор.Анекдоты.Приколы" - собрано всё, что помогает риэлторам с оптимизмом смотреть на жизнь.
     
         Заявка на обмен
     

     

         Задать вопрос
     

     

         С Р О Ч Н О
     

    1к.= 2к. однокомнатная
    ул.Ш-Алейхема; 5/5 эт.дома;
    28/15/6 м.кв; жилое сост.
    на 2к. квартиру
    левый берег, желательно
    все варианты, кроме 1-го. эт.
    (044) 331-69-44
    Вячеслав


    1к.=2к.(3к) гостинка;
    ул.Рокоссовского
    2/9 эт. кирп. дома
    32/17/7 м.кв. ремонт
    на 2-х. комнатную
    в Оболонском р-не
    с нашей доплатой
    (093) 425-01-27
    Неонила Николаевна



    1к.=2к. однокомнатная
    Б.Житкова; 1/3 эт, 
    30/17/6 кв.м. h=2,8м.
    новая сантехника;
    до метро – 7 мин. 
    на 2-х. (3к) комнатную 
    в этом же районе
    (067) 406-48-36
    Инна



    1к.+$ =2к. однокомнатная
    ул.Жолудева, 4/9 эт.дома
    28/16/6 кв.м., хорошее 
    состояние + доплата
    на 2-х. комнатную 
    квартиру, в р-не к-ра
    Лейпциг
    (067) 44-225-44
    Вячеслав



    1к.=2к. однокомнатная
    ул. Березняковская;
    30/17/6 м.кв. 7/9 эт.дома.
    жилое состояние;
    на 2к. в этом же районе!
    с нашей доплатой
    (096) 220-32-10
    Татьяна


    2к.+$=3к двухкомнатная
    пр-т Мира, 5/5 эт.дома
    45/30/6 м.кв. хороший
    ремонт, мебель.
    на 3к. от 65-70 м.кв.
    по ул.Бойченко,
    Жмаченко, Милютенко
    (067) 442-25-44
    Вячеслав

     

         Консультация
     

     

    2009-2011 © bok.kiev.ua
    Created by Васильков.BIZ
    Hosted in VIP Host