Обмен недвижимости    
                                 

     П о и с к
 

Для поиска введите:
№ объекта, улицу или город
 

     В А К А Н С И И
 

 

     П А Р Т Н Ё Р Ы
 

NERS.RU-национальная единая риэлторская сеть
Список наших партнёров - которые занимаются обменами в других городах и странах.
 

     РЕКЛАМА
 

 

     С Т А Т Ь И
 


  ЗА ДОЛГИ - могут отобрать квартиру. За сопротивление – АРЕСТ.
8 марта в Украине начнется настоящая война с должниками. Вступает в силу новый закон «Об исполнительном производстве», который...
  Бег по граблям или КАК ВЫБРАТЬ риэлтора
Казалось бы, к выбору риэлтора стоит подходить серьезно. Все-таки речь идет о прилично дорогой услуге или о серьезном риске при отказе от услуги. Однако, не все и не всегда выбирают лучших.
  Как узаконить самострой?
Многие наши сограждане, особенно те, которые имеют земельный участок, так или иначе хотели там что-то пристроить, достроить, перепланировать или вообще соорудить нечто новое. Но, при этом все понимают, что этой процедуре предшествует долгий и утомительный путь получения разрешительных документов.
  Эксклюзивный Договор – щит или меч?
Суть Эксклюзивного Договора (ЭД) – получение агентством исключительного права представлять интересы клиента при подготовке и проведении сделок с недвижимостью.
  Как выбрать ХОРОШЕГО риэлтора?
Так же, как выбирают поставщика любых услуг, от медицинских и адвокатских до парикмахерских и ремонтных:
 

     обмен ссылками
 

 

 Публикации
 

Пять МИФОВ о киевской недвижимости

Распечатать Переслать В избранное

На данный момент по столице активно бродят несколько «сладких» мифов.
Жизненный цикл среднестатистического украинца можно схематически изобразить так: родиться – выучиться – найти работу – жениться/выйти замуж – родить ребенка – купить жилье – тихо умереть.


Некоторые этапы можно упустить (женитьбу) или ускорить (например, не обязательно учиться, если дешевле купить диплом). И только пункт «купить жилье» является неизменно важным абсолютно для всех. Оно (жилье) необходимо вне зависимости от политических пристрастий и сексуальной ориентации, более того, это даже не стереотипное увлечение или модная тенденция.

Другое дело, что ценностные основы жилплощади у нас и там («там» - это, конечно же, на Западе) диаметрально противоположные. И вопрос состоит не в том, что немцу или французу жилье нужно меньше/больше, нежели украинцу. Просто веками сложившаяся бюргерская система Запада изначально нивелирует потенциальные социальные бунты, предлагаю своему потребителю жилье от планки «доступное» до «мечты всей жизни». Перед написанием данного материала я провел консультации с различными риэлтерскими компаниями Киева, и один из специалистов по столичной недвижимости мне сказал буквально следующее:
«На днях мой клиент в Германии купил однокомнатную квартиру за 32 тыс. долларов. В Киеве за такие деньги сегодня пока что нельзя вообще ничего купить, даже на самой отдаленной окраине. Вот пока у нас в нищей стране недвижимость будет в разы дороже, чем в Европе, мы не будем иметь никакого будущего».

Но теперь от общей софистики приступим к анализу киевского рынка. На данный момент по столице активно бродят несколько «сладких» мифов, а именно:

1 - недвижимость вот-вот упадет в цене и чуть ли не за копейки (читай, пару-другую тысячу долларов) можно будет прикупить квартиру;
2 - уже сейчас в Киеве можно купить квартиры за 30-35 тысяч долларов (а я лично видел в метро объявление о продаже квартир от «28 тысяч в новостройке»);
3 - на данный момент рынок недвижимости мертв;
4 - покупать в строящихся домах квартиры нельзя – рискуешь потерять все;
5 - обвал с ценами на недвижимость выкинул с рынка спекулянтов и махинаторов.

Теперь будем эти мифы, изучать по порядку. Начнем с первого пункта...

1
. Недвижимость в цене, действительно, систематически падает. В среднем на 0.5% в месяц (что само по себе не мало). И на протяжении 2011 года на данный момент нет ни единой предпосылки, чтобы эта тенденция изменилась. Хотя хочу добавить, что, например, в соседней Москве весной рынок «вторички» медленно, но пополз вверх. Пока что это ни о чем не говорит, разве только о том, что наши соседи быстрее смогли выйти из кризиса. В Киеве на данный момент иная ситуация. Как мне сказал один из риэлторов, если до кризиса (2008 года) однокомнатная квартира на Троещине или Харьковском массиве за 80-90 тыс. уходила тут же после первого ознакомления, то теперь клиент устраивает настоящие смотрины и совершенно не спешит. Но при этом сам рынок недвижимости ещё не достиг своего дна. Т.е., ежемесячное падение в полпроцента может продолжаться еще достаточно долго, полгода, год, может даже еще дольше.

Справка: в 2010г. среднемесячное снижение цены составляло 1,5%. В летние месяцы, чуть больше: 2-2,2%, весной и осенью: 0,5-1,0%, а в январе-феврале даже наблюдалось повышение: + 1-1,5%.  

Однако в любой момент может произойти обратный скачок цен (связано это может быть с чем угодно, например, с курсом доллара или даже принятием земельного кадастра). Иными словами, если у вас есть деньги на квартиру и вам «не горит» ее купить с сегодня на завтра, не спешите покупать. Но не в том плане, что со временем она станет еще на много дешевле, а лишь потому, что рынок позволят не торопясь выбрать по критерию цена/качество лучший вариант.

2. Второй миф об очень дешевых квартирах в Киеве также несостоятелен. Квартир за 30-35 тысяч в Киеве нет. Это факт. Самую дешевую гостинку в Киеве продали в прошлом месяце за 42 тысячи долларов на Оболони. Есть объявления по 35-38 тысяч, но жилье оказывается проблемным (например, переделанные общежития). Объявления о новостроях за такие (а то и меньшие деньги) несут в себе один нюанс – дом в лучшем случае не сдан в эксплуатацию, а скорее всего, и вовсе не построен. Впрочем, к осени гостинку найти за 38 тысяч скорее всего будет реально, хотя и здесь есть своя особенность. Как сообщила мне риэлтер Эмма, ликвидная недвижимость (в нашем случае та, что отдается чуть ниже существующей рыночной стоимости) уходит почти моментально. Это означает, что при удаче и сейчас можно «схватить» ту же гостинку за 38 тысяч, но такое жилье необходимо выжидать. Реальный же выбор сегодня в Киеве дешевого сегмента начинается от 45 тысяч.

3. Третий миф о «мертвом рынке недвижимости» максимально приближен к истине. Рынок, действительно, стоит. Однако здесь все зависит больше от продавцов, нежели от потенциальных покупателей. Все та же Эмма мне привела характерный пример. По Щорса в элитном новострое продавалась квартира. Стартовая цена была полмиллиона долларов. Через два месяца хозяин снизил цену до 470 тысяч. Еще через два месяца до 450. Затем была 440 тысяч, и, в конце концов, он нашел покупателе за 380 тысяч. Это пример того, что человек настроен был продать квартиру, пусть и с чудовищной скидкой. И еще один противоположный пример, только уже с арендой. В 2010 году по Саксаганского сдавалась элитная квартира за 5000 тыс. у.е. в месяц. Иностранцы готовы были взять в аренду ее за четыре с половиной тысячи, но хозяин отказался. В результате иностранцы нашли себе буквально рядом почти аналогичную квартиру за 4 тысячи. Теперь самое интересное. В текущем 2011 году все та же квартира по Саксаганскому выставлена уже по цене в 4 тысячи, но ее все равно никто не берет. Все эти примеры говорят о том, что при достаточно тягучем рынке, продавать свой товар вполне возможно, но нужно не бояться демпинговать.

4. Следующий миф – нельзя покупать в строящихся домах недвижимость. Сразу скажу чушь полная. Изначально, во все времена и во всех цивилизациях (даже таких запущенных, как наша) покупка в новострое всегда означала чудовищную экономию средств, а самое главное, покупатель брал абсолютно «свежее» жилье. Другое дело, что махинации в этом направлении также существуют чудовищные. Но согласитесь, одно дело одолжить «до получки» деньги своему сотруднику по работе (может ведь, зараза, и не отдать), и совсем другое дело – одолжить деньги (без разницы, какую сумму) уличным цыганам. Если уж вы решились вкладывать деньги в новострой, то необходимо уяснить всего лишь несколько принципиальных вопросов:
- как давно застройщик работает на рынке недвижимости («знак качества» - не менее 10 лет);
- какие объекты и в каком объеме он сдал в эксплуатацию;
- сколько в среднем строится застройщиком дом (кирпичный и монолитно-каркасный);
- наконец, были ли ранее случаи долгостроя.

Поэтому если застройщиком выступает, скажем (пример привожу без всякой рекламы) «Киевгорстрой» - то это одни расклады, а если какие-то «Рога и копыта», то другие. В любом случае, оживить рынок недвижимости может именно вкладывание денег в потенциально строящееся жилье и риск здесь минимальный, если четко разбираться кто и как строит.

5. Наконец, последний миф – на рынке недвижимости почти не осталось спекулянтов (не путать с риэлторами!). Скажем так, если бы их не было, то квартиры по Киеву тысяч на пять стоили бы дешевле. Спекулянты в сфере недвижимости – это как коррупционеры среди украинских чиновников: были, есть и обязательно будут. Но при этом от посткризисных спекулянтов, как бы странно это не звучало, есть своеобразная польза. Схема работы барыг осталась традиционной – купить дешевле продать/сдать в аренду дороже, однако появился своеобразный нюанс. Спекулянты на рынке недвижимости чем-то напоминают букмекеров. И те, и те рискуют своими деньгами, профессионально просчитывая свою выгоду. А потому, при определенной сноровке, спекулятивные игроки на рынке недвижимости могут стать в определенном смысле флюгером, указывающим, где именно (в каком сегменте) увеличился спрос.

В завершение приведу одну своеобразную статистику. Одна достаточно известная риэлтерская компания Киева предоставила мне следующие данные – из 1418 их клиентов-арендаторов элитного жилья в Киеве, почти 800 проживает за рубежом (в Швейцарии, Франции, Италии, Канаде и т.д.). Это говорит только о том, что покупают и снимают ЗА ТАКИЕ деньги недвижимость у нас только дураки, а умные люди ПО-НАСТОЯЩЕМУ живут за границей. Обидно? Пригласите немца в Киев и скажите, что вот эта квартирка на Милютнеко стоит дороже, чем в Мюнхене на Гогенцоллернштрассе.

по материалам: Обозреватель
автор: Игорь Лесев

Дата публикации: Воскресенье, 05 Июнь 2011
Прочитана: 3484 раза


Другие публикации

          
  • Жизнь в АТЛАНТЕ: как обычная семья из Минска живёт в США.
              
  • КЛАССИФИКАЦИЯ СОСЕДЕЙ
              
  • НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ПРИ ОБМЕНЕ ЖИЛЬЯ
              
  • ПОМОГИТЕ нам, помочь Вам!
              
  • МАХНЁМСЯ не глядя?
              
  • Особенности обменов: почему 3 не равно 1+ 2...
              
  • Обмены жилья: рассуждения о квартирах…
              
  • Хочешь РАЗВАЛИТЬ сделку? пригласи на неё юриста
              
  • Рынок недвижимости ВОЗВРАЩАЕТСЯ к натуральному ОБМЕНУ
              
  • Почему риэлторы ВЫБИРАЮТ себе клиентов? А не наоборот?
    Вернуться назад
     

  • Комментарии (2)
    Введите Ваше имя *
    Введите Ваш E-mail *
    Контактный номер телефона *

    обновить картинку

    vika | 31.07.2011 17:14
    в мае 2010 продали свою 1к в хрущевке на Нивках с ремонтом в ванной (полным)и комнате за 33 тыс.уе. Но, 5-й этаж, окна обычные и балкон не застеклен. Купил 2-й просматривающий через 2 недели после объявления

    Rao | 07.06.2011 21:26
    "Самую дешевую гостинку в Киеве продали в прошлом месяце за 42 тысячи долларов на Оболони" - 100% не соответствует действительности. 40 k$ гостинка на Севастопольской площади 22кв.м. даже ванна впендюрена без балкона. Был в ней до и после продажи, разговаривал и с продавцом и с покупателем. Май 2011! Понятно, что статистики нет, поэтому любая инфа ценна. Фсем привет :-)


    Статьи. Аналитика. Законы. Новости. Проекты. Юмор.
     
    В разделе «ПУБЛИКАЦИИ», на сайте bok.kiev.ua, собрано всё самое интересное в сети интернет, что попало в наши сети.
    В разделе "Статьи о недвижимости" - Вы сможете найти тематические статьи, посвященные вопросам регулирования рынка недвижимости, взаимоотношений риэлторов с покупателями и продавцами, арендаторами и арендодателями недвижимости.
    В разделе "Истории из жизни риэлторов" - много интересных, а главное реальных, историй от профессионалов рынка недвижимости.
    Раздел "Законы Украины" - в этом разделе размещается информация по изменениям  в законодательстве  Украины  в сфере недвижимости, принятые или находящиеся на рассмотрении в ВР проекты законов. 
    Прогнозы  специалистов  и реальные цены  на недвижимость, информационно-аналитические статьи - в разделе Аналитика и Цены
    Для тех, кого интересует вопрос кредитования создан раздел  Банки.Ипотека.Кредиты - в котором собрана информация по кредитным ставкам, срокам кредитования и программе накопительного страхования.
    Отдельный раздел "Для души..." - не о недвижимости, это размышления о смысле жизни...
    Новый раздел "Интересные проекты"  посвящён  интересным,  оригинальным  проектам, которые ярко выделяются на фоне типовых объектов недвижимости.
    Жизнь без юмора - это не жизнь! В разделе "Юмор.Анекдоты.Приколы" - собрано всё, что помогает риэлторам с оптимизмом смотреть на жизнь.
     
         Заявка на обмен
     

     

         Задать вопрос
     

     

         С Р О Ч Н О
     

    1к.= 2к. однокомнатная
    ул.Ш-Алейхема; 5/5 эт.дома;
    28/15/6 м.кв; жилое сост.
    на 2к. квартиру
    левый берег, желательно
    все варианты, кроме 1-го. эт.
    (044) 331-69-44
    Вячеслав


    1к.=2к.(3к) гостинка;
    ул.Рокоссовского
    2/9 эт. кирп. дома
    32/17/7 м.кв. ремонт
    на 2-х. комнатную
    в Оболонском р-не
    с нашей доплатой
    (093) 425-01-27
    Неонила Николаевна



    1к.=2к. однокомнатная
    Б.Житкова; 1/3 эт, 
    30/17/6 кв.м. h=2,8м.
    новая сантехника;
    до метро – 7 мин. 
    на 2-х. (3к) комнатную 
    в этом же районе
    (067) 406-48-36
    Инна



    1к.+$ =2к. однокомнатная
    ул.Жолудева, 4/9 эт.дома
    28/16/6 кв.м., хорошее 
    состояние + доплата
    на 2-х. комнатную 
    квартиру, в р-не к-ра
    Лейпциг
    (067) 44-225-44
    Вячеслав



    1к.=2к. однокомнатная
    ул. Березняковская;
    30/17/6 м.кв. 7/9 эт.дома.
    жилое состояние;
    на 2к. в этом же районе!
    с нашей доплатой
    (096) 220-32-10
    Татьяна


    2к.+$=3к двухкомнатная
    пр-т Мира, 5/5 эт.дома
    45/30/6 м.кв. хороший
    ремонт, мебель.
    на 3к. от 65-70 м.кв.
    по ул.Бойченко,
    Жмаченко, Милютенко
    (067) 442-25-44
    Вячеслав

     

         Консультация
     

     

    2009-2011 © bok.kiev.ua
    Created by Васильков.BIZ
    Hosted in VIP Host