Обмен недвижимости    
                                 

     П о и с к
 

Для поиска введите:
№ объекта, улицу или город
 

     В А К А Н С И И
 

 

     П А Р Т Н Ё Р Ы
 

NERS.RU-национальная единая риэлторская сеть
Список наших партнёров - которые занимаются обменами в других городах и странах.
 

     РЕКЛАМА
 

 

     С Т А Т Ь И
 


  Почему КЛИЕНТЫ работают с кем попало?

Старая шутка: "Как называется самый плохой и слабый выпускник медицинского института?"
Правильный ответ: "Доктор".


  Почему риэлторы ВЫБИРАЮТ себе клиентов? А не наоборот?

Риэлторам в чем-то крупно повезло. Они, риэлторы, могут выбирать или отказать клиенту, если считают, что не способны выполнить его завышенные запросы.
Да как такое возможно, спросите вы?


  Без посредников
Любая сфера деятельности окутана своими тайнами, обычаями, нюансами. В каждой сфере есть свои участники. Плохие и хорошие. Герои и антигерои. Что уж говорить о недвижимости. Купить или продать квартиру  - это не поле перейти...
  Почему - ОБМЕНЫ?
Итак,  про  обмены  квартир  мы  слышим  давно.  Едва ли  не  с  тех  пор,  как   посмотрели  фильм,  где  обаятельный  Басов  с  опаской  обсуждал  наличие в  «кофточках»  «пуговиц» и  кух...  т.е. «карманов»...


  Бег по граблям или КАК ВЫБРАТЬ риэлтора
Казалось бы, к выбору риэлтора стоит подходить серьезно. Все-таки речь идет о прилично дорогой услуге или о серьезном риске при отказе от услуги. Однако, не все и не всегда выбирают лучших.
 

     обмен ссылками
 

 

 Публикации
 

Пять МИФОВ о киевской недвижимости

Распечатать Переслать В избранное

На данный момент по столице активно бродят несколько «сладких» мифов.
Жизненный цикл среднестатистического украинца можно схематически изобразить так: родиться – выучиться – найти работу – жениться/выйти замуж – родить ребенка – купить жилье – тихо умереть.


Некоторые этапы можно упустить (женитьбу) или ускорить (например, не обязательно учиться, если дешевле купить диплом). И только пункт «купить жилье» является неизменно важным абсолютно для всех. Оно (жилье) необходимо вне зависимости от политических пристрастий и сексуальной ориентации, более того, это даже не стереотипное увлечение или модная тенденция.

Другое дело, что ценностные основы жилплощади у нас и там («там» - это, конечно же, на Западе) диаметрально противоположные. И вопрос состоит не в том, что немцу или французу жилье нужно меньше/больше, нежели украинцу. Просто веками сложившаяся бюргерская система Запада изначально нивелирует потенциальные социальные бунты, предлагаю своему потребителю жилье от планки «доступное» до «мечты всей жизни». Перед написанием данного материала я провел консультации с различными риэлтерскими компаниями Киева, и один из специалистов по столичной недвижимости мне сказал буквально следующее:
«На днях мой клиент в Германии купил однокомнатную квартиру за 32 тыс. долларов. В Киеве за такие деньги сегодня пока что нельзя вообще ничего купить, даже на самой отдаленной окраине. Вот пока у нас в нищей стране недвижимость будет в разы дороже, чем в Европе, мы не будем иметь никакого будущего».

Но теперь от общей софистики приступим к анализу киевского рынка. На данный момент по столице активно бродят несколько «сладких» мифов, а именно:

1 - недвижимость вот-вот упадет в цене и чуть ли не за копейки (читай, пару-другую тысячу долларов) можно будет прикупить квартиру;
2 - уже сейчас в Киеве можно купить квартиры за 30-35 тысяч долларов (а я лично видел в метро объявление о продаже квартир от «28 тысяч в новостройке»);
3 - на данный момент рынок недвижимости мертв;
4 - покупать в строящихся домах квартиры нельзя – рискуешь потерять все;
5 - обвал с ценами на недвижимость выкинул с рынка спекулянтов и махинаторов.

Теперь будем эти мифы, изучать по порядку. Начнем с первого пункта...

1
. Недвижимость в цене, действительно, систематически падает. В среднем на 0.5% в месяц (что само по себе не мало). И на протяжении 2011 года на данный момент нет ни единой предпосылки, чтобы эта тенденция изменилась. Хотя хочу добавить, что, например, в соседней Москве весной рынок «вторички» медленно, но пополз вверх. Пока что это ни о чем не говорит, разве только о том, что наши соседи быстрее смогли выйти из кризиса. В Киеве на данный момент иная ситуация. Как мне сказал один из риэлторов, если до кризиса (2008 года) однокомнатная квартира на Троещине или Харьковском массиве за 80-90 тыс. уходила тут же после первого ознакомления, то теперь клиент устраивает настоящие смотрины и совершенно не спешит. Но при этом сам рынок недвижимости ещё не достиг своего дна. Т.е., ежемесячное падение в полпроцента может продолжаться еще достаточно долго, полгода, год, может даже еще дольше.

Справка: в 2010г. среднемесячное снижение цены составляло 1,5%. В летние месяцы, чуть больше: 2-2,2%, весной и осенью: 0,5-1,0%, а в январе-феврале даже наблюдалось повышение: + 1-1,5%.  

Однако в любой момент может произойти обратный скачок цен (связано это может быть с чем угодно, например, с курсом доллара или даже принятием земельного кадастра). Иными словами, если у вас есть деньги на квартиру и вам «не горит» ее купить с сегодня на завтра, не спешите покупать. Но не в том плане, что со временем она станет еще на много дешевле, а лишь потому, что рынок позволят не торопясь выбрать по критерию цена/качество лучший вариант.

2. Второй миф об очень дешевых квартирах в Киеве также несостоятелен. Квартир за 30-35 тысяч в Киеве нет. Это факт. Самую дешевую гостинку в Киеве продали в прошлом месяце за 42 тысячи долларов на Оболони. Есть объявления по 35-38 тысяч, но жилье оказывается проблемным (например, переделанные общежития). Объявления о новостроях за такие (а то и меньшие деньги) несут в себе один нюанс – дом в лучшем случае не сдан в эксплуатацию, а скорее всего, и вовсе не построен. Впрочем, к осени гостинку найти за 38 тысяч скорее всего будет реально, хотя и здесь есть своя особенность. Как сообщила мне риэлтер Эмма, ликвидная недвижимость (в нашем случае та, что отдается чуть ниже существующей рыночной стоимости) уходит почти моментально. Это означает, что при удаче и сейчас можно «схватить» ту же гостинку за 38 тысяч, но такое жилье необходимо выжидать. Реальный же выбор сегодня в Киеве дешевого сегмента начинается от 45 тысяч.

3. Третий миф о «мертвом рынке недвижимости» максимально приближен к истине. Рынок, действительно, стоит. Однако здесь все зависит больше от продавцов, нежели от потенциальных покупателей. Все та же Эмма мне привела характерный пример. По Щорса в элитном новострое продавалась квартира. Стартовая цена была полмиллиона долларов. Через два месяца хозяин снизил цену до 470 тысяч. Еще через два месяца до 450. Затем была 440 тысяч, и, в конце концов, он нашел покупателе за 380 тысяч. Это пример того, что человек настроен был продать квартиру, пусть и с чудовищной скидкой. И еще один противоположный пример, только уже с арендой. В 2010 году по Саксаганского сдавалась элитная квартира за 5000 тыс. у.е. в месяц. Иностранцы готовы были взять в аренду ее за четыре с половиной тысячи, но хозяин отказался. В результате иностранцы нашли себе буквально рядом почти аналогичную квартиру за 4 тысячи. Теперь самое интересное. В текущем 2011 году все та же квартира по Саксаганскому выставлена уже по цене в 4 тысячи, но ее все равно никто не берет. Все эти примеры говорят о том, что при достаточно тягучем рынке, продавать свой товар вполне возможно, но нужно не бояться демпинговать.

4. Следующий миф – нельзя покупать в строящихся домах недвижимость. Сразу скажу чушь полная. Изначально, во все времена и во всех цивилизациях (даже таких запущенных, как наша) покупка в новострое всегда означала чудовищную экономию средств, а самое главное, покупатель брал абсолютно «свежее» жилье. Другое дело, что махинации в этом направлении также существуют чудовищные. Но согласитесь, одно дело одолжить «до получки» деньги своему сотруднику по работе (может ведь, зараза, и не отдать), и совсем другое дело – одолжить деньги (без разницы, какую сумму) уличным цыганам. Если уж вы решились вкладывать деньги в новострой, то необходимо уяснить всего лишь несколько принципиальных вопросов:
- как давно застройщик работает на рынке недвижимости («знак качества» - не менее 10 лет);
- какие объекты и в каком объеме он сдал в эксплуатацию;
- сколько в среднем строится застройщиком дом (кирпичный и монолитно-каркасный);
- наконец, были ли ранее случаи долгостроя.

Поэтому если застройщиком выступает, скажем (пример привожу без всякой рекламы) «Киевгорстрой» - то это одни расклады, а если какие-то «Рога и копыта», то другие. В любом случае, оживить рынок недвижимости может именно вкладывание денег в потенциально строящееся жилье и риск здесь минимальный, если четко разбираться кто и как строит.

5. Наконец, последний миф – на рынке недвижимости почти не осталось спекулянтов (не путать с риэлторами!). Скажем так, если бы их не было, то квартиры по Киеву тысяч на пять стоили бы дешевле. Спекулянты в сфере недвижимости – это как коррупционеры среди украинских чиновников: были, есть и обязательно будут. Но при этом от посткризисных спекулянтов, как бы странно это не звучало, есть своеобразная польза. Схема работы барыг осталась традиционной – купить дешевле продать/сдать в аренду дороже, однако появился своеобразный нюанс. Спекулянты на рынке недвижимости чем-то напоминают букмекеров. И те, и те рискуют своими деньгами, профессионально просчитывая свою выгоду. А потому, при определенной сноровке, спекулятивные игроки на рынке недвижимости могут стать в определенном смысле флюгером, указывающим, где именно (в каком сегменте) увеличился спрос.

В завершение приведу одну своеобразную статистику. Одна достаточно известная риэлтерская компания Киева предоставила мне следующие данные – из 1418 их клиентов-арендаторов элитного жилья в Киеве, почти 800 проживает за рубежом (в Швейцарии, Франции, Италии, Канаде и т.д.). Это говорит только о том, что покупают и снимают ЗА ТАКИЕ деньги недвижимость у нас только дураки, а умные люди ПО-НАСТОЯЩЕМУ живут за границей. Обидно? Пригласите немца в Киев и скажите, что вот эта квартирка на Милютнеко стоит дороже, чем в Мюнхене на Гогенцоллернштрассе.

по материалам: Обозреватель
автор: Игорь Лесев

Дата публикации: Воскресенье, 05 Июнь 2011
Прочитана: 3534 раза


Другие публикации

          
  • Жизнь в АТЛАНТЕ: как обычная семья из Минска живёт в США.
              
  • КЛАССИФИКАЦИЯ СОСЕДЕЙ
              
  • НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ПРИ ОБМЕНЕ ЖИЛЬЯ
              
  • ПОМОГИТЕ нам, помочь Вам!
              
  • МАХНЁМСЯ не глядя?
              
  • Особенности обменов: почему 3 не равно 1+ 2...
              
  • Обмены жилья: рассуждения о квартирах…
              
  • Хочешь РАЗВАЛИТЬ сделку? пригласи на неё юриста
              
  • Рынок недвижимости ВОЗВРАЩАЕТСЯ к натуральному ОБМЕНУ
              
  • Почему риэлторы ВЫБИРАЮТ себе клиентов? А не наоборот?
    Вернуться назад
     

  • Комментарии (2)
    Введите Ваше имя *
    Введите Ваш E-mail *
    Контактный номер телефона *

    обновить картинку

    vika | 31.07.2011 17:14
    в мае 2010 продали свою 1к в хрущевке на Нивках с ремонтом в ванной (полным)и комнате за 33 тыс.уе. Но, 5-й этаж, окна обычные и балкон не застеклен. Купил 2-й просматривающий через 2 недели после объявления

    Rao | 07.06.2011 21:26
    "Самую дешевую гостинку в Киеве продали в прошлом месяце за 42 тысячи долларов на Оболони" - 100% не соответствует действительности. 40 k$ гостинка на Севастопольской площади 22кв.м. даже ванна впендюрена без балкона. Был в ней до и после продажи, разговаривал и с продавцом и с покупателем. Май 2011! Понятно, что статистики нет, поэтому любая инфа ценна. Фсем привет :-)


    Статьи. Аналитика. Законы. Новости. Проекты. Юмор.
     
    В разделе «ПУБЛИКАЦИИ», на сайте bok.kiev.ua, собрано всё самое интересное в сети интернет, что попало в наши сети.
    В разделе "Статьи о недвижимости" - Вы сможете найти тематические статьи, посвященные вопросам регулирования рынка недвижимости, взаимоотношений риэлторов с покупателями и продавцами, арендаторами и арендодателями недвижимости.
    В разделе "Истории из жизни риэлторов" - много интересных, а главное реальных, историй от профессионалов рынка недвижимости.
    Раздел "Законы Украины" - в этом разделе размещается информация по изменениям  в законодательстве  Украины  в сфере недвижимости, принятые или находящиеся на рассмотрении в ВР проекты законов. 
    Прогнозы  специалистов  и реальные цены  на недвижимость, информационно-аналитические статьи - в разделе Аналитика и Цены
    Для тех, кого интересует вопрос кредитования создан раздел  Банки.Ипотека.Кредиты - в котором собрана информация по кредитным ставкам, срокам кредитования и программе накопительного страхования.
    Отдельный раздел "Для души..." - не о недвижимости, это размышления о смысле жизни...
    Новый раздел "Интересные проекты"  посвящён  интересным,  оригинальным  проектам, которые ярко выделяются на фоне типовых объектов недвижимости.
    Жизнь без юмора - это не жизнь! В разделе "Юмор.Анекдоты.Приколы" - собрано всё, что помогает риэлторам с оптимизмом смотреть на жизнь.
     
         Заявка на обмен
     

     

         Задать вопрос
     

     

         С Р О Ч Н О
     

    1к.= 2к. однокомнатная
    ул.Ш-Алейхема; 5/5 эт.дома;
    28/15/6 м.кв; жилое сост.
    на 2к. квартиру
    левый берег, желательно
    все варианты, кроме 1-го. эт.
    (044) 331-69-44
    Вячеслав


    1к.=2к.(3к) гостинка;
    ул.Рокоссовского
    2/9 эт. кирп. дома
    32/17/7 м.кв. ремонт
    на 2-х. комнатную
    в Оболонском р-не
    с нашей доплатой
    (093) 425-01-27
    Неонила Николаевна



    1к.=2к. однокомнатная
    Б.Житкова; 1/3 эт, 
    30/17/6 кв.м. h=2,8м.
    новая сантехника;
    до метро – 7 мин. 
    на 2-х. (3к) комнатную 
    в этом же районе
    (067) 406-48-36
    Инна



    1к.+$ =2к. однокомнатная
    ул.Жолудева, 4/9 эт.дома
    28/16/6 кв.м., хорошее 
    состояние + доплата
    на 2-х. комнатную 
    квартиру, в р-не к-ра
    Лейпциг
    (067) 44-225-44
    Вячеслав



    1к.=2к. однокомнатная
    ул. Березняковская;
    30/17/6 м.кв. 7/9 эт.дома.
    жилое состояние;
    на 2к. в этом же районе!
    с нашей доплатой
    (096) 220-32-10
    Татьяна


    2к.+$=3к двухкомнатная
    пр-т Мира, 5/5 эт.дома
    45/30/6 м.кв. хороший
    ремонт, мебель.
    на 3к. от 65-70 м.кв.
    по ул.Бойченко,
    Жмаченко, Милютенко
    (067) 442-25-44
    Вячеслав

     

         Консультация
     

     

    2009-2011 © bok.kiev.ua
    Created by Васильков.BIZ
    Hosted in VIP Host