Обмен недвижимости    
                                 

     П о и с к
 

Для поиска введите:
№ объекта, улицу или город
 

     В А К А Н С И И
 

 

     П А Р Т Н Ё Р Ы
 

NERS.RU-национальная единая риэлторская сеть
Список наших партнёров - которые занимаются обменами в других городах и странах.
 

     РЕКЛАМА
 

 

     С Т А Т Ь И
 


  Рынок недвижимости Крыма: обзор за июль 2014 года
В июле 2014 года на рынке недвижимости Крыма наблюдалась умеренная активность. Цены остались без изменений, объем рынка незначительно сократился.
  ТОП-семёрка факторов, ТЯНУЩИХ РН ко дну
1. Новая редакция Закона «Об исполнительной службе», вступившая в силу с 9 марта, значительно упростила процесс взыскания долгов и существенно расширила права кредиторов и исполнительных служб при реализации залогов, в т.ч. и недвижимого имущества.
  "ОРГАНИЗАТОРЫ" кризиса - Сатурн и Уран...
Настоящий экономический кризис связан с противостоянием двух планет – Сатурна и Урана. Подобное противоборство этих титанов происходит каждые одиннадцать лет, что соответствует циклу солнечной активности.
  Покупательские фантазии: квартира за 10 тысяч долларов
В прошлом году многие верили, что кризис обрушит цены на жилье, в качестве минимума называлась стоимость "квадрата" в 1 тыс. долл. Однако этого не произошло: в 2009 году в столице стоимость квартир снизилась в среднем на треть (в долларах) и сейчас находится на уровне 1,7 тыс. долл./кв.м.
  Как проверить «историю квартиры»?
По большому счету «история квартиры» – это ее «автобиография» со дня заложения фундамента дома и до момента потенциальной покупки отдельной квартиры. Но в недвижимости, такое понятие как «история квартиры», рассматривается вовсе не в контексте ее славного исторического прошлого.
 

     обмен ссылками
 

 

 Публикации
 

ТОП-10 ошибок ПРОДАВЦОВ загородной недвижимости

Распечатать Переслать В избранное

Ошибка № 1:  Цена на мой объект должна быть выше
Не стоит рассчитывать на неосведомленность покупателей о рынке и на этом основании завышать цену на собственный объект продажи.


В конечном итоге это приведет только к потере времени и денег. Если собственник занимается рекламой сам, он теряет собственные деньги, если рекламой его объекта занимается агентство – деньги теряет оно.

Завышенная цена мешает набрать пул покупателей, заинтересованных в объекте, тех людей, которые ищут именно этот поселок или рассматривающих то или иное направление. Объекты, которые не приносят звонки агентству, менее интересны, чем те, по которым телефон не умолкает.

Следует всегда помнить, что можно продать любой объект, вопрос просто в цене и времени.

Если вы располагаете временем –можете спокойно завышать цену, ждать своего покупателя на растущем рынке, тем временем тратя деньги на рекламу, телефонные переговоры и просмотры, но покупая тем самым эфемерную возможность дополнительного заработка.

Если у вас нет времени, вы завязаны на необходимости быстрой продажи, альтернативной покупке по выгодной цене или необходимости гасить долговые обязательства вашего бизнеса, не продавайте переоцененный товар, учитывайте рыночные ожидания покупателей.

Любой специалист, который знает законы рынка, скажет вам, что с такой позицией на рынке выиграть нельзя, она приведет к тому, что вы просто будете вынуждены продать объект по еще более низкой цене.

И произойдет это по той простой причине, что во всех базах и рекламных источниках история изменения цены открыта, и историю изменений легко сможет отследить покупатель или его брокер, а это значит, что он будет настаивать на уменьшении цены, мотивируя это тем, что вы уже снижали цену. А раз уже снижали, значит, можете снизить и еще. Как правило, эта психологическая уловка работает и неумело оцененный участок или дом уходит по цене даже ниже рынка.

Ошибка № 2: Цена объекта = цена собственника + комиссия агентства
Собственники часто делают довольно распространенную ошибку: к своей собственной цене объекта добавляет еще и агентскую комиссию. Хотя на самом деле это приведет только к тому, что увеличится время продажи. Это ошибочная позиция, так как в те цены, которые указаны на досках объявлений и в профессиональных базах, уже включена комиссия агента, и именно эти цены агентства предлагают своим клиентам.

Единственная правильная стратегия собственника при работе с агентствами — это общая ценовая политика для всех, в том числе и для самого собственника. Многие собственники не знают, как устроен рынок риэлторских услуг, и до них эти особенности нужно доносить.

«Ситуация, при которой ваш дом висит в базах данных под вашим телефоном с меньшей ценой, недопустима. Покупатель ВСЕГДА позвонит по телефону, где указана меньшая цена, а значит наш труд и деньги на рекламу будут потрачены впустую. Вы должны это понимать, если вы рассчитываете на результат от работы с агентством. Давайте определим цену, которая уже включает наше вознаграждение и какой-то небольшой торг, и которая соответствует сегодняшнему рынку». – примерно так приходится объяснять собственнику, правила игры на рынке загородной недвижимости.

Ошибка № 3: Собственник решает продавать самостоятельно, без участия агентства
Как уже было отмечено, на рынке недвижимости 90% сделок совершается при непосредственном участии агента, и только 10% — частными лицами.  Из этих 10% только 1% — через родственные и дружеские каналы. Остальные 9% — через самостоятельную рекламу.

Но если собственник самостоятельно продает свой дом или участок, то и следующие действия ему нужно будет осуществлять самому:
- самостоятельно рекламировать объект (что потребует временных и денежных затрат),
- самостоятельно показывать объект (что потребует временных затрат и нервов),
- самостоятельно торговаться с профессионалами (что потребует дополнительных нервных затрат),
- самостоятельно оценивать риски по сделке (юридические).

В конечном итоге, сделка может так и не состояться. Так стоит ли впустую тратить столько усилий?

Стоит также помнить, что объекты загородной недвижимости, которые активно продаются самими собственниками менее интересны для агентов, так как риски выхода покупателя напрямую на продавца очень велики. А желание выйти напрямую на продавца преследует каждого второго клиента.

Ошибка № 4: Несмотря на наличие риэлторских компаний, собственник рекламирует и показывает свой объект сам
Иногда собственник, хоть и заключает договор с агентством, пребывает при этом в полной уверенности, что некоторую часть работы он может и должен выполнить сам.

В частности, многие собственники любят  вешать свои баннеры с телефоном на объекте. На такие дома или участки возить клиентов агенту совсем не хочется. Вероятность звонка клиента после просмотра, по телефону собственника  60-70%, если клиенту объект понравился. Даже заверения собственника в своей кристальной честности не успокаивают. Соответственно и работать с таким объектом – бесперспективно.

То же самое относится к некоторым собственникам, которые сами ведут показ своего дома. Иногда это полезно, но не все собственники способны на 100% справиться с этой задачей. Особенно, когда собственник «с пеной у рта» начинает объяснять клиенту прописные истины. Агенту только и остается, что фразой «каждый кулик свое болото хвалит» набирать свои политические баллы, только вот склонить клиента на сторону конкретно этого предложения уже не получится.

Ошибка № 5: Мне не важно, кто продаст мой дом, я всем агентам разрешаю его продавать
Такая стратегия имеет право на существование, но собственник должен быть морально готов к ее негативным последствиям. С точки зрения агентов есть несколько причин для недовольства:

1) Из-за того, что несколько агентов занимаются одним и тем же объектом, у каждого из них нет личной ответственности за результат, поэтому мотивация серьезно работать пропадает.

2) Каждый агент захочет продемонстрировать собственнику свой профессионализм и умения и выделиться среди других агентов. И сделает он это простым способом: выставит стоимость на объект, более низкую, чем на аналогичных позициях.

3) Такая же история с ценой повторяется каждым следующим агентом. В результате цена дома или участка в базах и рекламных источниках постоянно снижается.

4) Когда клиент видит, что один и тот же объект продается у разных агентов и по разным ценам, может посчитать такую ситуацию ненормальной и вряд ли захочет покупать такую подозрительную недвижимость.

Результат один: теряется время и звонки от заинтересованных покупателей, а недвижимость приходится продавать по сниженной цене.

Мы не склоняем никого к эксклюзивным договорам! На рынке загородной недвижимости эксклюзив — это большая ответственность. Связано это с гораздо меньшей ликвидностью загородных объектов по сравнению с квартирами в городе.

Ошибка № 6: Агентскую комиссию платит покупатель
Загородная недвижимость — это рынок, где комиссию платит исключительно продавец. На заре становления рынка, особенно во времена его быстрого роста, когда конкуренция среди риэлторов была не такая большая, были случаи, когда клиенты обращались за услугами подбора и были готовы платить комиссию. Сейчас такие случаи — единицы на тысячу. Да и то требования таких покупателей далеки от рыночных реалий.

Продавец платит своему агенту за то, что тот грамотно и эффективно организует рекламу, проводит профессиональные показы и переговоры касательно цены, готовит и проводит сделку. Одним словом, представляет интересы продавца. Так за что же должен платить этому агенту покупатель?

Ошибка № 7: Приводите покупателей, комиссию я оплачу, но рекламировать объект в открытых источниках я не разрешаю
Такие случаи встречаются сплошь и рядом. Каковы истинные причины такого поведения, мне никогда не были понятны — просто нельзя рекламировать и все!  НО какова вероятность того что к агенту обратится человек желающий купить дом по вашему направлению, по вашей цене, с вашей площадью? Довольно мала! И для любого другого агента она также мала!

Реклама – двигатель торговли. Если вы откроете магазин, но даже вывеску на него не повесите и никаким другим образом не известите людей об этом магазине, не ожидайте, что у вас будет много покупателей. Если вы хотите, чтобы в вашем магазине шла торговля, о нем должны узнать.

Та же самая ситуация и с продажей дома или участка. Если вы откажетесь от помощи агента в рекламе, один из основных этапов в его работе будет ограничен, в результате пострадаете вы, так как потеряете время и потенциальных покупателей.

Ошибка № 8: Если агент работает в агентстве, мне придется переплачивать комиссию
Рынок всегда делился на частных маклеров и на официальных агентов.
Это как покупать вещи – можно на рынке, где нет кассового аппарата и сложно реализовать права потребителя, а можно в магазине, где товар стоит немного дороже, но у вас будет чек о том, что вы его здесь купили и в случае возникших трудностей и проблем – товар будет возвращен или обменен по этому же чеку!

В случае если с вашей недвижимостью будут в дальнейшем проблемы с кем вы будете их решать? Где вы будете искать частного агента? А при работе с агентством конечную юридическую ответственность несет агентство, которое дорожит своей репутацией и всегда встанет на защиту ваших интересов! Это тоже чего то стоит! В любом серьезном агентстве есть юридический отдел, отдел рекламы и call центр, а у агента есть только его руки, ноги и телефон, который периодически может быть не доступен.

Но здесь я хотел бы еще затронуть вопрос тех случаев, когда собственники домов предлагают брокерам, работающим в компании, помочь им решить их вопросы частным образом в надежде сэкономить или добиться, по их мнению, бОльшей эффективности за те же деньги. Даже мне иногда поступают похожие предложения. Это очень хороший показатель ненадежности собственника. Моим коллегам брокерам я советую брать их отдельно «на карандаш» и предупреждать остальных. Если они на начальном этапе готовы «кинуть» компанию, то в большинстве случаев «кинут» потом и самого брокера и апеллировать уже будет не к чему.

Ошибка № 9: Давайте начнем с высокой цены, а потом, если что, снизим
Начиная рекламу с более высокой цены вы добровольно отказываетесь от реальных покупателей. В тот момент пока вы щупаете рынок и играетесь(!) в продажу, покупатель делает выбор в пользу рыночного предложения.

Как уже упоминалось ранее, реклама в профессиональных базах и на досках объявлений устроена таким образом, что любой покупатель или его агент легко смогут просмотреть историю цены, как она менялась с момента появления в рекламе.

Начиная снижать цену, вы подаете рынку сигнал о том, что вопрос для вас становится срочным и даете повод на показе активно торговаться с вами. В такой ситуации можно больше потерять, чем приобрести.

Обычно легче идти другим путем. Выставлять цену в рынке или чуть ниже рынка, тем самым, привлекая как можно больше потенциальных покупателей на показы, отсеивая на них тех, кому действительно интересен ваш объект. Согласитесь, имея на выбор более одного реального покупателя легче добиться лучшей цены на объект. Но это может касаться только крайне ликвидных предложений, на которые действительно может быстро найтись несколько покупателей.

Ошибка № 10: Оцените стоимость моего дома по телефону
Важно учитывать, что любая недвижимость стоит ровно столько, сколько за нее сегодня дает рынок. А рынок загородной недвижимости очень нестандартизирован. Разные незначительные факторы могут дисконтировать или наоборот повысить стоимость предложения по сравнению с конкурентами. Нужно тщательно изучить предложение собственника, и прежде всего увидеть его воочию, чтобы как-то сориентироваться по цене.

по материалам: ozagorode.ru

Дата публикации: Понедельник, 20 Май 2013
Прочитана: 1958 раз


Другие публикации

          
  • Жизнь в АТЛАНТЕ: как обычная семья из Минска живёт в США.
              
  • КЛАССИФИКАЦИЯ СОСЕДЕЙ
              
  • НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ПРИ ОБМЕНЕ ЖИЛЬЯ
              
  • ПОМОГИТЕ нам, помочь Вам!
              
  • МАХНЁМСЯ не глядя?
              
  • Особенности обменов: почему 3 не равно 1+ 2...
              
  • Обмены жилья: рассуждения о квартирах…
              
  • Хочешь РАЗВАЛИТЬ сделку? пригласи на неё юриста
              
  • Рынок недвижимости ВОЗВРАЩАЕТСЯ к натуральному ОБМЕНУ
              
  • Почему риэлторы ВЫБИРАЮТ себе клиентов? А не наоборот?
    Вернуться назад
     

  • Комментарии (0)
    Введите Ваше имя *
    Введите Ваш E-mail *
    Контактный номер телефона *

    обновить картинку


    Статьи. Аналитика. Законы. Новости. Проекты. Юмор.
     
    В разделе «ПУБЛИКАЦИИ», на сайте bok.kiev.ua, собрано всё самое интересное в сети интернет, что попало в наши сети.
    В разделе "Статьи о недвижимости" - Вы сможете найти тематические статьи, посвященные вопросам регулирования рынка недвижимости, взаимоотношений риэлторов с покупателями и продавцами, арендаторами и арендодателями недвижимости.
    В разделе "Истории из жизни риэлторов" - много интересных, а главное реальных, историй от профессионалов рынка недвижимости.
    Раздел "Законы Украины" - в этом разделе размещается информация по изменениям  в законодательстве  Украины  в сфере недвижимости, принятые или находящиеся на рассмотрении в ВР проекты законов. 
    Прогнозы  специалистов  и реальные цены  на недвижимость, информационно-аналитические статьи - в разделе Аналитика и Цены
    Для тех, кого интересует вопрос кредитования создан раздел  Банки.Ипотека.Кредиты - в котором собрана информация по кредитным ставкам, срокам кредитования и программе накопительного страхования.
    Отдельный раздел "Для души..." - не о недвижимости, это размышления о смысле жизни...
    Новый раздел "Интересные проекты"  посвящён  интересным,  оригинальным  проектам, которые ярко выделяются на фоне типовых объектов недвижимости.
    Жизнь без юмора - это не жизнь! В разделе "Юмор.Анекдоты.Приколы" - собрано всё, что помогает риэлторам с оптимизмом смотреть на жизнь.
     
         Заявка на обмен
     

     

         Задать вопрос
     

     

         С Р О Ч Н О
     

    1к.= 2к. однокомнатная
    ул.Ш-Алейхема; 5/5 эт.дома;
    28/15/6 м.кв; жилое сост.
    на 2к. квартиру
    левый берег, желательно
    все варианты, кроме 1-го. эт.
    (044) 331-69-44
    Вячеслав


    1к.=2к.(3к) гостинка;
    ул.Рокоссовского
    2/9 эт. кирп. дома
    32/17/7 м.кв. ремонт
    на 2-х. комнатную
    в Оболонском р-не
    с нашей доплатой
    (093) 425-01-27
    Неонила Николаевна



    1к.=2к. однокомнатная
    Б.Житкова; 1/3 эт, 
    30/17/6 кв.м. h=2,8м.
    новая сантехника;
    до метро – 7 мин. 
    на 2-х. (3к) комнатную 
    в этом же районе
    (067) 406-48-36
    Инна



    1к.+$ =2к. однокомнатная
    ул.Жолудева, 4/9 эт.дома
    28/16/6 кв.м., хорошее 
    состояние + доплата
    на 2-х. комнатную 
    квартиру, в р-не к-ра
    Лейпциг
    (067) 44-225-44
    Вячеслав



    1к.=2к. однокомнатная
    ул. Березняковская;
    30/17/6 м.кв. 7/9 эт.дома.
    жилое состояние;
    на 2к. в этом же районе!
    с нашей доплатой
    (096) 220-32-10
    Татьяна


    2к.+$=3к двухкомнатная
    пр-т Мира, 5/5 эт.дома
    45/30/6 м.кв. хороший
    ремонт, мебель.
    на 3к. от 65-70 м.кв.
    по ул.Бойченко,
    Жмаченко, Милютенко
    (067) 442-25-44
    Вячеслав

     

         Консультация
     

     

    2009-2011 © bok.kiev.ua
    Created by Васильков.BIZ
    Hosted in VIP Host